오피스텔 임대차 분쟁 사례가 요새 많이 나타나고 있습니다. 부동산 임대차 과정에서 발생하는 분쟁은 많은 임차인과 임대인들이 고통을 받고 있습니다.
특히, 오피스텔과 같은 주거 공간을 임대할 때는 법적인 문제가 복잡하게 얽혀있을 수 있습니다. 이 글에서는 오피스텔의 위반 건축물로 인해 발생한 분쟁 조정 사례를 통해, 오피스텔 임대차 분쟁 해결 과정에 대한 사례를 알아보겠습니다.
이 글을 읽어보시고 임차인과 부동산 공인중개사 간 오피스텔 임대차 분쟁 사건 발생 시, 위법 오피스텔 중개에 따른 중개수수료 환급 및 손해배상 문제에 참고하시기 바랍니다.
목 차
사건 개요 (오피스텔 임대차 분쟁)
임차인은 부동산 중개를 통해 오피스텔을 임차하고, 중개수수료 212,000원을 지불했습니다. 그러나 나중 오피스텔이 방의 개수를 늘리기 위해 벽을 불법으로 추가 설치한 위반 건축물임이 나중에 밝혀졌습니다. 이로 인해 임차인은 오피스텔 소유주에게 일정 금액을 받고, 추가 비용을 부담하며 다른 주거지로 이사해야 했습니다.
이로 인해 임차인은 오피스텔 소유주로부터 공사 기간 동안의 불편함에 대해 70만원을 받았고, 부동산에도 중개수수료 환급을 요구했으나 중개인은 이를 거부했습니다.
이렇게 오피스텔 임대차 분쟁이 발생했습니다.
갈등 당사자 주장
임차인 주장
오피스텔이 위반 건축물임에도 불구하고 중개인이 이 사실을 고지하지 않았기 때문에, 중개수수료의 환급뿐만 아니라 이사 비용 및 정신적 손해에 대한 배상을 요구했습니다.
부동산 중개인 주장
임차인이 오피스텔의 소유주로부터 금전적 배상을 받았고, 민원 제기로 인해 중개인이 과태료를 납부했기 때문에, 중개수수료 환급에는 동의하지만 추가 배상은 불가하다고 주장했습니다.
분쟁조정위원회 판단
조정위원회는 중개인이 공인중개사법 제25조 및 시행령 제21조에 따라 임차인에게 중개 대상물의 기본적인 사항을 확인하고 설명할 의무가 있음에도 불구하고, 오피스텔의 위반 사항을 제대로 확인하지 않았다고 판단했습니다. 따라서 중개인은 임차인에게 발생한 손해에 대해 배상할 책임이 있다고 결정했습니다.
결정사항
조정위원회는 중개인이 공인중개사법 및 관련 시행령에 따라 임차인에게 중개 대상물의 기본 사항을 확인하고 설명할 의무가 있음에도 이를 소홀히 한 점을 지적하며, 이로 인해 임차인이 입은 손해에 대한 배상 책임이 있다고 판단했습니다. 따라서 중개 수수료 환급과 추가 배상금 지급을 결정하였습니다.
조정위원회는 중개인이 임차인에게 중개수수료 212,000원을 환급하고, 추가로 100,000원을 배상하라고 결정했습니다. 이 결정은 임차인이 겪은 불편함과 경제적 손실을 일정 부분 보상이 필요하다고 판단했습니다.
법적 근거
공인중개사법 제25조, 제51조 ,공인중개사법 시행령 제21조, 민법 제390조, 제393조, 상법 제54조
공인중개사법 제25조, 제51조
제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명)
① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. <개정 2011. 4. 12., 2013. 7. 17., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계
2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
② 개업공인중개사는 제1항에 따른 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
③ 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 “공인전자문서센터”라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9.>
④ 제3항에 따른 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. <개정 2009. 4. 1., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
제51조(과태료)
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다. <개정 2013. 6. 4., 2014. 5. 21., 2019. 8. 20., 2023. 4. 18.>
1. 제18조의2제4항 각 호를 위반하여 부당한 표시ㆍ광고를 한 자
1의2. 정당한 사유 없이 제18조의3제2항의 요구에 따르지 아니하여 관련 자료를 제출하지 아니한 자
1의3. 정당한 사유 없이 제18조의3제3항의 요구에 따르지 아니하여 필요한 조치를 하지 아니한 자
1의4. 제18조의4를 위반하여 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알리지 아니한 사람 및 그가 소속된 개업공인중개사. 다만, 개업공인중개사가 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우는 제외한다.
1의5. 제24조제3항을 위반하여 운영규정의 승인 또는 변경승인을 얻지 아니하거나 운영규정의 내용을 위반하여 부동산거래정보망을 운영한 자
1의6. 제25조제1항을 위반하여 성실ㆍ정확하게 중개대상물의 확인ㆍ설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 자
자세한 사항은 아래 공인중개사법 법령 확인하러 가기에서 확인하세요
공인중개사법 시행령 제21조
제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①법 제25조제1항에 따라 개업공인중개사가 확인ㆍ설명해야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. <개정 2014. 7. 28., 2021. 12. 31.>
1. 중개대상물의 종류ㆍ소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ용도ㆍ구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항
2. 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항
3. 거래예정금액ㆍ중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역
4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항
5. 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ열공급ㆍ승강기 및 배수 등 시설물의 상태
6. 벽면ㆍ바닥면 및 도배의 상태
7. 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건
8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장ㆍ학교와의 근접성 등 입지조건
9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율
②개업공인중개사는 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등이 법 제25조제2항의 규정에 따른 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인ㆍ임차의뢰인 등에게 설명하고, 제3항의 규정에 따른 중개대상물확인ㆍ설명서에 기재하여야 한다. <개정 2014. 7. 28.>
③ 개업공인중개사는 법 제25조제3항 본문에 따라 국토교통부령으로 정하는 중개대상물 확인ㆍ설명서에 제1항 각 호의 사항을 적어 거래당사자에게 발급해야 한다. <개정 2020. 2. 18.>
④ 법 제25조제3항 본문에서 “대통령령이 정하는 기간”이란 3년을 말한다. <신설 2020. 2. 18.>
민법 제390조
제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.
상법 제54조
제54조(상사법정이율) 상행위로 인한 채무의 법정이율은 연 6분으로 한다. <개정 1962. 12. 12.>
결론
살펴본 오피스텔 임대차 분쟁 사례는 임차인과 중개인 모두에게 중요한 교훈을 제공합니다. 중개인은 법적 의무를 성실히 이행해야 하며, 임차인은 계약 체결 전 중요한 사항을 면밀히 확인해야 합니다.
오피스텔 임대차 분쟁 사례 분석을 통해 부동산 거래 시 발생할 수 있는 위험을 인지하고, 적절한 법적 조치를 취할 준비를 하는 것이 중요합니다.